GLOSSARY · 경매 용어집

경매 초보를 위한 용어 30가지

처음엔 낯설어도 괜찮아요. 이 30개만 알면 경매 서류가 읽히기 시작합니다.

경매 기본 및 법원 절차

법원이 지정한 감정평가사가 해당 부동산의 가치를 평가해 매긴 기준 금액입니다.법원 경매의 최초 출발 가격이 됩니다. 감정 시점과 실제 입찰 시점 사이에 시차(통상 6개월~1년 이상)가 있어 현재 시세와 반드시 일치하지는 않아요.
관련 용어최저매각가격유찰현장 임장
법원이 해당 매각기일에 입찰을 허용하는 가장 낮은 가격선입니다.이 가격 이상으로 써야 유효하고, 1원이라도 낮으면 무효 처리됩니다. 유찰될 때마다 직전 최저가에서 법원에 따라 20% 또는 30%씩 낮아집니다.
관련 용어감정평가액유찰매수신청보증금
매각기일에 아무도 입찰하지 않아 낙찰자가 결정되지 않은 상태를 뜻합니다.유찰되면 다음 기일에 최저매각가격이 직전 최저가에서 20~30% 낮아져 다시 공고됩니다. 그만큼 시세보다 저렴하게 매수할 기회가 생겨요.
관련 용어최저매각가격매각기일
법원에서 해당 경매 물건의 입찰표를 접수하고 개찰하는 공식 날짜입니다.당일 본인 또는 대리인이 법원에 가서 입찰봉투와 보증금을 제출합니다. 기일 직전에 취하·연기되는 경우가 있으니, 전날 법원경매정보 사이트에서 진행 여부를 꼭 다시 확인하세요.
관련 용어매수신청보증금기일입찰표
입찰에 참여하기 위해 법원에 미리 내야 하는 증거금입니다.내가 쓴 입찰가가 아니라 해당 회차 '최저매각가격의 10%'를 냅니다. 재매각 물건은 20~30%로 높아지는 경우가 많으니 공고를 꼭 확인하세요. 1원이라도 부족하면 무효이므로 자기앞수표 1장으로 준비하는 것이 안전합니다.
관련 용어최저매각가격기일입찰표
매각기일에 최저가 이상으로 가장 높은 금액을 써서 우선 매수권을 얻은 사람입니다.당일 법정에서 영수증(입찰자용 수취증)을 받고, 이후 법원의 매각허가결정과 잔금 납부를 거쳐 최종 소유권을 취득합니다.
관련 용어매각허가결정차순위매수신고
최고가 낙찰자가 잔금을 내지 않을 경우를 대비해, 대신 매수할 자격을 미리 확보하려고 다른 입찰자가 신청하는 제도입니다.최고가 입찰액에서 입찰보증금을 뺀 금액보다 높게 쓴 입찰자라면 신청할 수 있습니다(여러 명이면 가장 높게 쓴 사람). 최고가 낙찰자가 잔금을 낼 때까지 보증금이 반환되지 않으니 신중히 판단하세요.
관련 용어최고가매수신고인대금지급기한
최고가매수신고인이 절차상 하자 없이 정당하게 낙찰받았음을 법원이 공식적으로 승인하는 결정입니다.매각기일로부터 통상 1주일 뒤에 결정되고, 이후 1주일간 이해관계인의 즉시항고 기간을 거쳐 확정됩니다.
관련 용어최고가매수신고인대금지급기한
매각허가결정이 확정된 뒤, 법원이 낙찰자에게 나머지 매각대금을 모두 내라고 정한 마감 날짜입니다.기한 안에는 언제든 낼 수 있어요. 잔금을 완납하는 순간, 등기 전이라도 법적으로 소유권을 취득합니다.
관련 용어경락잔금대출인도명령
부동산에 걸린 채권을 배당받으려는 채권자(임차인 포함)가 법원에 배당 신청을 마쳐야 하는 마감일입니다.첫 매각기일 전에 법원이 정합니다. 우선변제권이 있는 임차인도 이 기한 안에 배당요구를 하지 않으면 배당을 받지 못해요. 특히 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 보증금이 낙찰자에게 넘어올 수 있으니 꼭 확인하세요.
관련 용어우선변제권 및 최우선변제권소액임차인선순위 임차인

권리분석 및 등기부 핵심

등기부등본의 권리 중 낙찰과 함께 소멸되는 권리와 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 가르는 기준선입니다.(근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 날짜가 가장 빠른 것이 기준이 됩니다. 이보다 뒤에 설정된 권리는 원칙적으로 낙찰과 함께 소멸하지만, 유치권·법정지상권처럼 등기와 상관없이 남는 예외도 있어요.
관련 용어근저당권압류 및 가압류권리분석
은행 등이 돈을 빌려주고 그 부동산을 담보로 잡아 두는 권리입니다.경매에서 가장 흔하게 말소기준권리가 되는 대표적인 권리입니다. 원금에 이자까지 감안해 보통 대출 원금의 120~130% 수준으로 채권최고액이 설정됩니다.
관련 용어말소기준권리우선변제권 및 최우선변제권
채무자가 재산을 마음대로 처분하지 못하도록 법원이나 국가기관(세무서 등)이 재산을 묶어두는 조치입니다.판결 전에 돈을 떼일 우려가 있어 임시로 묶는 것은 '가압류', 확정 판결이나 세금 체납 등으로 집행 단계에 들어선 것은 '압류'입니다. 둘 다 말소기준권리가 될 수 있어요.
관련 용어말소기준권리권리분석
집주인이 바뀌어도 계속 거주하고, 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 임차인의 권리입니다.이사(주택 인도)와 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 '대항력 있는 선순위 임차인'이 됩니다.
관련 용어확정일자선순위 임차인말소기준권리
경매 매각대금에서 다른 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 임차인의 권리입니다.대항력에 확정일자까지 갖추면 순위에 따라 배당받는 '우선변제권'이 생깁니다. 소액임차인 요건을 충족하면 선순위 근저당보다도 먼저 일정 금액을 받는 '최우선변제권'이 적용됩니다.
관련 용어확정일자소액임차인배당요구종기일
보증금이 주택임대차보호법 시행령에서 정한 기준 금액 이하인 임차인입니다.기준 금액은 지역과 담보권 설정 시점에 따라 다릅니다. 요건을 갖추면 후순위라도 최우선변제권으로 보증금 일부를 가장 먼저 배당받아요.
관련 용어우선변제권 및 최우선변제권배당요구종기일
주민센터 등에서 임대차계약서에 날짜를 확인받아 그날 계약서가 존재했음을 공적으로 증명하는 제도입니다.대항력을 갖춘 임차인이 확정일자까지 받아야 배당 절차에서 순위에 따른 '우선변제권'이 생깁니다.
관련 용어대항력우선변제권 및 최우선변제권
말소기준권리보다 먼저 전입신고를 마쳐 대항력을 가진 임차인입니다.배당에서 보증금을 다 돌려받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안아야(인수) 합니다. 그래서 초보 단계에서는 피하는 것이 원칙이에요.
관련 용어대항력말소기준권리배당요구종기일
말소기준권리보다 늦게 전입신고를 해서 낙찰자에게 보증금을 주장할 수 없는 임차인입니다.낙찰자가 인수할 보증금이 없어 초보자가 접근하기 좋은 물건 유형입니다. 다만 집을 넘겨받는 명도 협의는 따로 필요해요.
관련 용어선순위 임차인말소기준권리명도
경매 부동산의 점유 관계와 낙찰자가 인수해야 할 권리를 법원이 정리해 둔 공적 문서입니다.매각기일 1주일 전까지 법원경매정보 사이트에 공개됩니다. 여기에 적히지 않은 중대한 하자가 나중에 드러나면 매각허가에 이의를 제기할 근거가 됩니다.
관련 용어현황조사서권리분석
법원 집행관이 현장을 방문해 실제 누가 살고 있는지, 임대차 관계는 어떤지 조사한 보고서입니다.점유자 진술, 전입 세대 열람 결과, 방문 일시 등이 기록되어 있어 실제 점유 현황과 명도 난이도를 가늠하는 기초 자료가 됩니다.
관련 용어매각물건명세서명도
낙찰 후에도 소멸되지 않고 내가 떠안아야 하는 권리나 보증금이 있는지 미리 확인하는 과정입니다.등기부등본, 매각물건명세서, 전입세대확인서를 대조하며 진행합니다. 초보 단계에서는 말소기준권리를 정확히 찾는 것이 가장 먼저 익혀야 할 출발점이에요.
관련 용어말소기준권리매각물건명세서선순위 임차인

명도 및 사후 처리

낙찰받은 부동산을 기존 점유자(전 소유자 또는 임차인)로부터 비워 넘겨받는 절차입니다.영화처럼 험악한 충돌이 아니라, 인도명령이라는 합법적 제도를 바탕으로 이사 일정과 비용을 정중하게 조율하는 대화와 협상의 과정입니다.
관련 용어인도명령강제집행
잔금을 낸 낙찰자가 신청하면 법원이 점유자에게 부동산을 넘겨주라고 명령하는 간이 절차입니다.몇 달씩 걸리는 명도소송보다 비교적 빠르게 결정이 나옵니다. 잔금 납부 후 6개월 안에 신청해야 하고, 대항력 있는 임차인에게는 쓸 수 없어요. 이런 법적 장치가 있다는 것만으로도 대화로 마무리되는 경우가 많습니다.
관련 용어명도점유이전금지가처분
점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하도록 법원이 미리 금지하는 보전 처분입니다.명도 도중에 점유자가 바뀌어 집행이 어려워지는 일을 막기 위한 절차로, 집행관이 현장에 고시문을 붙이는 방식으로 진행됩니다.
관련 용어인도명령강제집행
점유자가 끝까지 퇴거를 거부할 때 법원 집행관이 공권력으로 짐을 반출하는 최종 절차입니다.비용(노무비, 보관비 등)과 시간이 드는 만큼, 실무에서는 집행 비용의 일부를 이사비로 지원하고 원만하게 이사를 마치는 방식을 주로 택합니다.
관련 용어명도인도명령

실전 투자 및 현장 조사

낙찰받은 부동산을 담보로 법원에 낼 잔금을 마련하기 위해 받는 경매 전용 담보대출입니다.대출 한도는 정부 대출 규제, 소득(DSR), 지역, 물건 종류에 따라 크게 달라집니다. 입찰 전에 금융기관에서 한도를 먼저 확인해 두세요.
관련 용어대금지급기한매수신청보증금
온라인으로 시세·권리를 분석하는 '손품'과, 현장 임장과 법원 입찰을 실행하는 '발품'을 뜻합니다.부부가 함께할 때 꼼꼼한 사람은 손품을, 행동력이 좋은 사람은 발품을 맡는 식으로 역할을 나누면 서로 놓친 부분을 채워줄 수 있어요.
관련 용어현장 임장권리분석
입찰할 부동산의 동네를 직접 찾아가 건물 상태, 주차, 동네 분위기, 실제 거래 시세를 눈으로 확인하는 작업입니다.온라인 호가와 실제 시세의 차이를 확인하고, 누수나 섀시 수리비처럼 서류에 나오지 않는 비용을 미리 가늠하기 위한 필수 단계입니다.
관련 용어손품과 발품감정평가액
입찰 당일 인적사항, 사건번호, 물건번호, 입찰가격 등을 적어 제출하는 공식 서식입니다.가격란에 0을 하나 더 쓰는 실수로 낙찰되면 잔금을 내지 못해 보증금을 잃을 수 있어요. 제출 전 꼭 한 번 더 확인하고, 틀렸다면 고쳐 쓰지 말고 새 용지에 다시 작성하세요.
관련 용어매수신청보증금매각기일
NEXT STEP

용어는 알겠는데,
실전에서 어떻게 쓰는지 궁금하신가요?

무료 전자책으로 흐름을 먼저 잡고, 초급 강의에서 실제 물건으로 함께 연습해 보세요.

무료 전자책 받기초급 강의 살펴보기 →
슈퍼 얼리버드
경매 초급 7기 10만 원 할인가 39만 원
선착순 5명 한정 · 11월 8일(일) 마감
⏰ 00일 00: 00: 00
지금 등록하기 →
상담