법원이 지정한 감정평가사가 해당 부동산의 가치를 평가해 매긴 기준 금액입니다.법원 경매의 최초 출발 가격이 되며, 감정 시점과 실제 입찰 시점 사이에 시차(통상 6개월~1년 이상)가 존재하므로 현재 시세와 반드시 일치하지는 않습니다.
02. 최저매각가격 (최저가)+
법원이 해당 매각기일에 입찰을 허용하는 가장 낮은 가격선입니다.입찰자는 이 가격 이상으로만 입찰표를 작성해야 유효하며, 1원이라도 낮게 쓰면 무효 처리됩니다. 유찰될 때마다 법원 관할에 따라 20% 또는 30%씩 차감됩니다.
03. 유찰+
매각기일에 아무도 입찰하지 않아 낙찰자가 결정되지 않은 상태를 뜻합니다.유찰되면 다음 기일에 최저매각가격이 감정가 대비 20~30% 저감되어 다시 공고되므로, 시세보다 훨씬 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 생깁니다.
04. 매각기일 (입찰기일)+
법원에서 해당 경매 물건의 입찰표를 접수하고 개찰하는 공식 날짜입니다.당일 법원에 직접 방문하여 입찰봉투와 보증금을 제출해야 합니다. 기일 전날 취하되거나 연기되는 경우가 있으므로 반드시 전날 법원경매정보 사이트에서 진행 여부를 재확인해야 합니다.
05. 매수신청보증금 (입찰보증금)+
입찰에 참여하기 위해 법원에 미리 납부해야 하는 증거금입니다.본인이 적어낸 입찰가가 아니라, 해당 회차 '최저매각가격의 10%'를 제출해야 합니다. 1원이라도 부족하면 무효가 되므로 은행에서 1장의 자기앞수표로 깔끔하게 준비하는 것이 안전합니다.
06. 최고가매수신고인 (낙찰자)+
매각기일에 최저가 이상으로 가장 높은 금액을 적어내어 우선 매수권을 얻은 사람입니다.당일 법정에서 집행관에게 영수증(입찰자용 수취증)을 교부받으며, 이후 법원의 매각허가결정과 잔금 납부를 거쳐 최종 소유권을 취득합니다.
07. 차순위매수신고+
최고가 낙찰자가 잔금을 내지 못해 포기할 경우, 대신 매수할 자격을 갖기 위해 2등 입찰자가 법원에 신청하는 제도입니다.최고가 입찰액에서 입찰보증금을 뺀 금액보다 높은 금액을 쓴 2등 입찰자만 신청할 수 있으며, 잔금이 납부될 때까지 보증금이 묶일 수 있어 신중히 판단해야 합니다.
08. 매각허가결정+
최고가매수신고인이 법적 절차상 하자 없이 정당하게 낙찰받았음을 법원이 공식적으로 승인하는 재판입니다.매각기일로부터 통상 1주일 뒤에 결정이 내려지며, 이후 1주일간 이해관계인의 항고 기간을 거쳐 확정됩니다.
09. 대금지급기한 (잔금납부)+
매각허가결정이 확정된 후, 법원이 낙찰자에게 나머지 매각대금을 모두 납부하라고 정해준 마감 날짜입니다.기한제(특정일까지 납부)로 운영되므로 기한 내 아무 때나 납부할 수 있습니다. 경락잔금대출을 활용해 잔금을 완납하는 순간, 등기 전이라도 법적으로 소유권을 취득합니다.
10. 배당요구종기일+
부동산에 걸려 있는 빚을 배당받으려는 채권자(임차인 포함)가 법원에 배당 신청을 마쳐야 하는 최종 마감 시한입니다.첫 매각기일 이전에 법원이 날짜를 지정하며, 소액임차인이나 우선변제권이 있는 임차인이 이 기한 내에 배당요구를 하지 않으면 경매 절차에서 배당을 받지 못하게 됩니다.
권리분석 및 등기부 핵심
11. 말소기준권리+
등기부등본상의 권리 중 낙찰과 함께 소멸되는 권리와 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 가르는 기준선입니다.(근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 날짜가 빠른 것이 기준이 됩니다. 이 기준선 뒤에 설정된 모든 채권 권리는 낙찰과 함께 법원에서 전부 깨끗이 지워집니다(소멸).
12. 근저당권+
은행 등이 돈을 빌려주고 그 부동산을 담보로 설정해 두는 우선 변제 권리입니다.경매 등기부에서 가장 흔하게 말소기준권리가 되는 대표적인 권리입니다. 빌려준 원금뿐만 아니라 이자까지 감안해 통상 대출 원금의 120~130% 수준으로 채권최고액이 설정됩니다.
13. 압류 및 가압류+
채무자가 재산을 임의로 처분하지 못하도록 법원이나 국가기관(세무서 등)이 재산을 임시로 묶어두는 조치입니다.판결 전 돈을 떼일 우려가 있어 임시로 묶는 것은 '가압류', 확정 판결이나 국세 체납 등으로 집행 단계에 들어선 것은 '압류'라고 부릅니다. 둘 다 말소기준권리가 될 수 있습니다.
14. 대항력 (주택임대차보호법)+
집주인이 바뀌어도 임대차 기간 동안 계속 거주하고, 보증금을 전액 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 세입자의 법적 권리입니다.주택의 인도(이사)와 주민등록(전입신고)을 마치면 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 말소기준권리보다 전입일이 빠르면 '대항력 있는 선순위 임차인'이 됩니다.
15. 우선변제권 및 최우선변제권+
경매 매각대금에서 다른 일반 채권자보다 보증금을 우선해서 돌려받을 수 있는 임차인의 법적 권리입니다.대항력을 갖추고 '확정일자'를 받으면 배당 순위에 따라 받는 것이 '우선변제권'이며, 법이 정한 소액임차인 요건을 충족하면 선순위 근저당보다도 먼저 일정 금액을 최우선으로 떼어 주는 제도가 '최우선변제권'입니다.
16. 소액임차인+
보증금 액수가 주택임대차보호법 시행령에서 정한 일정 기준 이하인 영세 세입자입니다.지역별·시점별 기준 금액 이하의 세입자는 비록 후순위 권리자라 하더라도 최우선변제권을 통해 최소한의 보증금을 법원으로부터 가장 먼저 배당받아 보호받습니다.
17. 확정일자+
주민센터 등에서 임대차계약서 여백에 도장을 찍어 해당 날짜에 계약서가 존재했음을 공적으로 증명해 주는 제도입니다.대항력을 갖춘 세입자가 확정일자를 받아야 비로소 경매 배당 절차에서 순위에 따른 '우선변제권'을 취득하게 됩니다.
18. 선순위 임차인+
말소기준권리보다 앞선 날짜에 전입신고를 마쳐 강력한 대항력을 보유한 임차인입니다.법원 배당에서 보증금을 전액 다 돌려받지 못할 경우, 못 받은 나머지 보증금을 낙찰자가 전액 물어줘야(인수) 하므로 초보 입찰자는 원칙적으로 피해야 하는 주의 대상입니다.
19. 대항력 없는 임차인 (후순위 임차인)+
말소기준권리보다 늦은 날짜에 전입신고를 하여 낙찰자에게 권리를 주장할 수 없는 임차인입니다.낙찰자가 물어줘야 할 인수 보증금이 0원이므로 초보 투자자가 가장 안전하게 입찰할 수 있는 표준적인 물건 유형입니다.
20. 매각물건명세서+
경매 대상 부동산의 점유 관계와 낙찰자가 인수해야 할 위험 권리를 법원이 직접 조사해 적어둔 가장 중요한 공적 문서입니다.입찰 1주일 전 대법원 경매정보 사이트에 공개됩니다. 여기에 기록되지 않은 치명적인 권리 하자가 발생할 경우 매각허가결정에 대해 이의를 제기하거나 취소할 수 있는 법적 근거 서류가 됩니다.
21. 현황조사서+
법원 집행관이 직접 경매 물건지 현장을 방문해 실제 누가 살고 있는지, 임대차 관계는 어떠한지 조사해 작성한 보고서입니다.세입자의 진술, 주민등록등본 열람 결과, 현장 방문 일시 등이 기록되어 있어 실제 점유 현황과 명도 난이도를 파악하는 기초 자료가 됩니다.
22. 권리분석+
낙찰받은 후 소멸되지 않고 내가 떠안아야 하는 빚이나 세입자 보증금이 있는지 사전에 계산하고 걸러내는 과정입니다.등기부등본, 매각물건명세서, 전입세대확인서를 대조하여 진행합니다. 초보자 단계에서는 말소기준권리 하나만 제대로 파악해도 위험의 99%를 예방할 수 있습니다.
명도 및 사후 처리
23. 명도+
낙찰받은 부동산의 기존 점유자(전 집주인 또는 세입자)로부터 집을 비워 넘겨받는 일련의 인도 절차입니다.영화처럼 험악한 물리적 충돌이 아니라, 인도명령이라는 합법적 제도를 바탕으로 정중하게 이사 일정과 실비를 조율하는 상식적인 대화와 협상의 과정입니다.
24. 인도명령+
잔금을 납부한 낙찰자가 신청하면, 법원이 기존 점유자에게 부동산을 넘겨주라고 명령하는 간이 구제 제도입니다.복잡하고 수개월이 걸리는 명도 소송과 달리, 신청 후 1~2주 안에 신속하게 결정문이 나옵니다. 낙찰자의 든든한 법적 안전장치 역할을 하여 실제 강제집행 없이 대화로 해결되도록 유도합니다.
25. 점유이전금지가처분+
현재 살고 있는 점유자가 다른 제3자에게 임의로 점유권을 넘기지 못하도록 법원이 금지하는 사전 보전 처분입니다.명도 소송이나 집행 과정 중에 점유자가 다른 사람으로 바뀌어 집행이 불가능해지는 사고를 방지하기 위해 집행관을 대동해 현장에 고시문을 부착하는 절차입니다.
26. 강제집행+
점유자가 끝까지 퇴거를 거부할 경우, 법원 집행관의 공권력을 투입해 짐을 강제로 밖으로 빼내는 법적 최종 절차입니다.비용(노무비, 보관비 등)과 시간이 소요되므로 실무에서는 이를 직접 실행하기보다, 집행 비용의 일부를 차라리 이사비 명목으로 지원하고 원만히 이사를 마치는 방식을 주로 택합니다.
실전 투자 및 현장 조사
27. 경락잔금대출+
낙찰받은 부동산을 담보로 법원에 납부할 잔금을 조달하기 위해 금융기관에서 받는 경매 전용 담보대출입니다.통상 낙찰가의 70~80% 수준까지 레버리지를 일으킬 수 있어 적은 실투자금으로도 수도권 부동산을 매수할 수 있게 돕는 핵심 금융 수단입니다.
28. 손품과 발품+
온라인으로 시세·권리를 분석하는 '손품'과, 현장 임장 및 법원 입찰을 실행하는 '발품'을 뜻합니다.부부가 함께 경매를 진행할 때 신중하고 꼼꼼한 사람은 '손품'을, 행동력이 좋은 사람은 '발품'을 주도하는 등 역할을 분담하면 투자 실수를 획기적으로 줄일 수 있습니다.
29. 현장 임장+
입찰할 부동산이 위치한 동네를 직접 찾아가 건물 상태, 주차 환경, 동네 분위기 및 공인중개사 급매 시세를 눈으로 확인하는 작업입니다.인터넷 포털 호가와 실제 거래되는 시세의 간극을 확인하고, 누수나 섀시 수리비 등 서류에 나오지 않는 리스크를 사전에 계산하기 위한 필수 단계입니다.
30. 기일입찰표 (입찰표)+
법원 입찰 당일 본인의 인적사항, 사건번호, 물건번호, 매수신청가격 등을 기재하여 제출하는 공식 서식입니다.가격란에 0을 하나 더 쓰는 단순 실수가 발생하면 보증금을 몰수당할 수 있으므로 극도로 주의해야 하며, 오타가 나면 고쳐 쓰지 말고 새 용지에 처음부터 다시 작성해야 합니다.