한 번 유찰된 물건에 지금 들어갈지 더 기다릴지는 유찰 횟수가 아니라 경매 낙찰가율로 판단하는 것이 좋아요. 비슷한 물건이 감정가의 몇 퍼센트에 낙찰됐는지 보면, 다음 기일까지 기다렸을 때 정말 더 싸게 살 수 있을지, 아니면 이번 기일에서 이미 경쟁이 붙을지 가늠할 수 있어요.
한 번 유찰된 아파트를 보면 “한 번만 더 유찰되면 훨씬 싸질 텐데” 하는 마음이 들어요. 저도 그런 계산을 자주 해요. 이 글에서는 기다림이 왜 생각보다 위험한지, 경매 낙찰가율을 어떻게 읽고 입찰가에 쓰는지, 입찰 당일을 위한 시나리오를 어떻게 준비하는지 정리해 볼게요.
한 번 유찰된 물건, 기다리면 더 싸게 살 수 있나요?
다음 기일까지 아무도 입찰하지 않아야만 더 싸게 살 수 있어요. 관심을 받는 물건일수록 그런 일은 잘 일어나지 않아요.
유찰되면 다음 기일의 최저가는 내려가요. 하지만 그건 “최저가”가 내려가는 것이지, 낙찰가가 거기서 정해진다는 뜻은 아니에요. 한 번 유찰된 아파트를 보고 “다음 기일에 들어가야지” 생각하는 사람은 나 말고도 많아요. 그런데 그중 누군가 이번 기일에 최저가보다 조금이라도 높게 쓰면, 물건은 거기서 낙찰되고 기다리던 사람에게는 기회가 오지 않아요.
그래서 기다림은 “다른 사람들이 모두 나처럼 기다려 줄 것”이라는 가정 위에 서 있어요. 이 가정이 맞는지 확인하는 도구가 경매 낙찰가율이에요.
경매 낙찰가율이란 무엇인가요?
경매 낙찰가율은 낙찰가가 감정가의 몇 퍼센트인지를 나타낸 비율이에요. 감정가 4억 원짜리 물건이 3억 2천만 원에 낙찰됐다면 낙찰가율은 80%예요.
경매 낙찰가율은 사람들이 그 지역, 그 유형의 물건에 실제로 얼마까지 쓰고 있는지를 보여 줘요. 최저가가 법원이 정한 하한선이라면, 낙찰가율은 시장 참여자들이 실제로 매긴 가격이에요.
낙찰가율을 볼 때는 세 가지를 맞춰 보세요.
- 같은 지역 — 같은 동네나 바로 옆 생활권의 물건이에요.
- 같은 유형 — 아파트는 아파트끼리, 빌라는 빌라끼리 비교해요.
- 최근 사례 — 시장 분위기가 바뀌기 전의 오래된 낙찰가율은 참고만 해요.
경매 낙찰가율로 입찰가는 어떻게 정하나요?
인근 비슷한 물건의 경매 낙찰가율 범위를 내 물건의 감정가에 곱해, 실제 낙찰가가 형성될 가격대를 먼저 그려 보는 방식으로 정해요.
제가 지켜본 경기 남부의 한 신축 아파트로 계산해 볼게요. 감정가는 4억 원이었고, 유찰마다 30%씩 낮추는 법원이라 한 번 유찰된 뒤 두 번째 기일의 최저가는 2억 8천만 원이었어요. 당시 인근 비슷한 아파트의 낙찰가율은 대략 73~89% 범위였어요.
| 구분 | 감정가 대비 | 금액 |
|---|---|---|
| 두 번째 기일 최저가 (1회 유찰) | 70% | 2억 8,000만 원 |
| 세 번째 기일 최저가 (2회 유찰 시) | 49% | 1억 9,600만 원 |
| 인근 낙찰가율 하단 적용 | 73% | 2억 9,200만 원 |
| 인근 낙찰가율 상단 적용 | 89% | 3억 5,600만 원 |
표를 보면 판단이 쉬워져요. 인근 물건들이 감정가의 73% 이상에 팔리고 있다면, 이번 기일 최저가 2억 8천만 원보다 높게 쓰는 사람이 나올 가능성이 커요. 세 번째 기일의 1억 9,600만 원은 숫자로는 매력적이지만, 그 가격까지 기다려 줄 사람이 없다면 나에게는 오지 않는 가격이에요.
낙찰가율 범위를 확인한 뒤에는 그 가격대에서 실제로 남는 게 있는지 계산해요. 내가 아는 시세에서 낙찰가와 취득세, 수리비 같은 부대비용을 빼 보는 거예요. 낙찰가율 상단 근처에서도 남는 게 있다면 이번 기일에 들어갈 이유가 생기고, 하단에서도 빠듯하다면 그 물건은 나와 맞지 않는 물건일 수 있어요.
실제로는 경쟁자가 몇 명이나 들어왔나요?
이 아파트의 두 번째 기일에는 5~6명이 입찰했어요. “한 번 더 유찰되면 그때 몰리겠지, 지금은 덜 몰릴 거야”라는 예상과는 달랐어요.
당시에는 이번 기일에 최저가 근처로 써서 경쟁이 적을 때 가져오는 그림도 생각할 수 있었어요. 하지만 신축이고 관심을 받을 만한 아파트였기 때문에, 저와 같은 낙찰가율 자료를 본 사람들이 같은 날 들어왔던 거예요. 한 번 유찰된 물건에서 단독 입찰을 기대하는 건, 다른 사람들이 그 물건의 가치를 못 봤기를 바라는 것과 같아요.
이 경험에서 얻은 기준은 단순해요. 낙찰가율이 최저가보다 확실히 위에 형성된 지역이라면, “기다리면 더 싸진다”는 계산은 빼고 이번 기일의 경쟁을 전제로 입찰가를 정해요.
A급 지역과 B급 지역은 어떻게 나누나요?
A급과 B급은 정해진 등급이 아니라 비교하는 기준에 따라 달라지는 상대적인 개념이에요. 서울을 A급으로 놓으면 경기 남부는 B급이 되지만, 경기 남부 안에서도 다시 A급과 B급이 나뉘어요.
이 구분이 중요한 이유는 경쟁의 강도가 달라지기 때문이에요. 수요가 몰리는 A급 지역은 한 번 유찰된 기일부터 경쟁이 붙기 쉽고, 상대적으로 덜 주목받는 B급 지역은 유찰이 한 번 더 이어질 여지가 있어요. 다만 앞의 사례처럼 B급이라고 생각한 지역에서도 신축이나 인기 평형은 경쟁이 붙을 수 있어요.
그래서 지역 등급만으로 판단하지 말고, 그 지역의 최근 경매 낙찰가율과 이 물건의 특징을 함께 보는 것이 좋아요.
입찰 시나리오 3개는 어떻게 준비하나요?
입찰 전에 최저가 근처 가격, 낙찰가율 기준 가격, 내가 쓸 수 있는 최고 가격 세 가지를 미리 정해 두고, 당일 법정 분위기를 보고 하나를 골라요.
- 최저가 근처 가격 — 경쟁이 적을 것 같을 때 쓰는 가격이에요. 단독 입찰을 기대하는 가격이라 낙찰 가능성은 가장 낮아요.
- 낙찰가율 기준 가격 — 인근 낙찰가율 범위 안에서 정한 가격이에요. 평범한 경쟁을 전제로 해요.
- 최고 가격 — 시세에서 부대비용과 내가 원하는 최소 수익을 빼고 거꾸로 계산한 가격이에요. 이 선은 당일 분위기가 어떻든 넘기지 않아요.
세 가격을 미리 정해 두면 법정에서 사람이 많아 보일 때 즉흥적으로 금액을 올리는 실수를 막을 수 있어요. 유찰되면 다음 기일의 최저가와 날짜도 미리 계산해 두세요. 이번에 놓치거나 유찰돼도 다음 시나리오를 바로 이어서 짤 수 있어요. 배우자와 함께 투자한다면 최고 가격은 둘이 합의해서 정해 두세요. 입찰 당일 혼자 판단할 때보다 훨씬 흔들림이 적어요.
한 번 유찰된 물건을 볼 때 기억할 것
기다릴지 들어갈지는 내 바람이 아니라 경매 낙찰가율이 말해 주는 경쟁 수준으로 판단해요.
- 유찰되면 최저가가 내려갈 뿐, 낙찰가가 거기서 정해지는 것은 아니에요.
- 경매 낙찰가율은 같은 지역, 같은 유형, 최근 사례로 비교해요.
- 인근 낙찰가율이 이번 최저가보다 위에 있다면 이번 기일부터 경쟁을 전제로 해요.
- A급과 B급은 상대적이고, B급 지역의 인기 물건에도 경쟁이 붙을 수 있어요.
- 입찰 시나리오 세 개를 미리 정하고, 최고 가격은 당일에 넘기지 않아요.
지금 관심 있는 유찰 물건이 있다면 같은 동네 비슷한 물건의 최근 낙찰 사례를 서너 건만 찾아 낙찰가율을 적어 보세요. 그 범위를 내 물건의 감정가에 곱해 보는 것만으로도 기다릴지 들어갈지가 훨씬 또렷해져요.
경매 낙찰가율은 어디서 확인하나요?
낙찰가율이 높으면 좋은 물건인가요?
유찰을 한 번 더 기다리는 게 나은 경우도 있나요?
입찰 당일 사람이 많아 보이면 금액을 올려도 되나요?
낙찰가를 감정가로 나눈 뒤 100을 곱한 비율로, 낙찰가가 감정가의 몇 퍼센트인지 보여 줘요.
사람들이 실제로 감정가의 몇 퍼센트까지 쓰고 사 갔는지 보여 주는 숫자예요.
하나의 경매 사건에 입찰서를 낸 사람의 수예요.
그 물건을 두고 몇 명이 겨뤘는지예요.
한 사건에 입찰자가 한 명뿐이어서 최저가 이상만 쓰면 그 사람이 낙찰받는 경우예요.
경쟁자 없이 혼자 들어가서 가져오는 거예요.
낙찰가 외에 취득세, 등기 비용, 수리비, 명도 비용, 보유 비용 등 투자 과정에서 드는 돈이에요.
낙찰가 말고 추가로 나가는 돈 전부예요.
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40대에 부부가 함께 경매를 시작해 서초·판교·안양 등에서 다수 낙찰과 명도를 경험했고, 지금은 경기도에서 고시원·모텔도 직접 운영하고 있어요. 초보 부부의 눈높이로 쉽게 풀어 전합니다.
