경매 유찰이란? 최저가가 내려가는 구조와 입찰가 정하는 순서

경매 유찰은 매각기일에 입찰한 사람이 아무도 없어 물건이 팔리지 않은 상태를 말해요. 유찰되면 다음 매각기일에는 최저가가 일정 비율만큼 낮아진 채로 다시 경매가 진행돼요. 다만 최저가는 입찰을 시작할 수 있는 출발점일 뿐, 내가 써야 할 목표 가격은 아니에요.

처음 경매 물건을 검색하면 “2회 유찰, 감정가의 64%” 같은 숫자가 먼저 눈에 들어와요. 저도 처음엔 숫자가 낮을수록 좋은 물건처럼 보였어요. 이 글에서는 유찰이 왜 생기는지, 최저가가 어떻게 내려가는지, 그리고 유찰된 물건의 입찰가를 어떤 순서로 정하는지 정리해 볼게요.

경매 유찰이란 무엇인가요?

경매 유찰은 정해진 매각기일에 최저가 이상으로 입찰한 사람이 한 명도 없어서 매각이 성립하지 않은 것을 뜻해요.

법원 경매는 감정평가로 정한 감정가에서 시작해요. 첫 기일에는 감정가가 곧 최저가인 경우가 많은데, 이 가격에 사려는 사람이 없으면 유찰이 돼요. 그러면 법원은 가격을 낮춰 다음 기일을 다시 잡고, 이 과정은 누군가 낙찰받거나 경매가 취하·정지될 때까지 반복돼요.

유찰이 생기는 이유는 여러 가지예요. 단순히 감정가가 시세보다 높게 잡혔을 수도 있고, 권리관계가 복잡하거나 임차인 문제가 있어 사람들이 피한 것일 수도 있어요. 그래서 유찰 횟수는 “싸졌다”는 신호이면서 동시에 “왜 아무도 안 샀을까”를 묻게 하는 신호이기도 해요.

경매 유찰되면 최저가는 얼마나 내려가나요?

경매 유찰 1회마다 최저가는 직전 최저가에서 일정 비율만큼 내려가요. 이 비율(저감률)은 법원마다 달라서, 많은 법원이 20%씩 낮추고 30%씩 낮추는 법원도 있어요.

저감은 감정가가 아니라 직전 최저가를 기준으로 계산해요. 그래서 20% 저감 법원에서 두 번 유찰되면 감정가의 60%가 아니라 64%(0.8 × 0.8)가 돼요. 아래는 감정가 1억 원 물건을 가정한 계산 예시예요.

같은 “2회 유찰”이라도 어느 법원이냐에 따라 최저가가 꽤 달라져요. 물건을 볼 때는 해당 법원의 매각공고나 경매 정보 사이트에서 저감률을 먼저 확인해 주세요.

유찰 횟수와 입찰 회차는 어떻게 다른가요?

유찰 횟수는 매각이 실패한 횟수이고, 입찰 회차는 지금이 몇 번째 매각기일인지를 말해요. 유찰이 1회였다면 지금은 두 번째 매각기일이에요.

초보 때 가장 많이 헷갈리는 부분이에요. 감정가의 64%짜리 물건을 두고 누군가는 “두 번 유찰됐다”고 하고, 누군가는 “세 번째 기일이다”라고 해요. 둘 다 같은 상황이에요. 물건 정보를 메모할 때는 “유찰 2회 / 3번째 기일”처럼 두 가지를 함께 적어 두면 계산 실수를 줄일 수 있어요.

유찰된 물건, 싸졌다고 바로 입찰해도 될까요?

아니에요. 유찰로 가격이 내려갔다는 사실만으로는 좋은 물건인지 알 수 없어서, 권리분석으로 안전을 먼저 확인한 뒤에 가격을 봐야 해요.

제가 살펴본 물건 중에 다섯 번 유찰돼 감정가의 36%까지 내려온 물건이 있었어요. 가격만 보면 아주 매력적이었지만, 등기부를 열어 보니 가등기가 걸려 있었어요. 가등기는 낙찰을 받아도 소유권을 잃을 수 있는 위험이 있는 권리라, 저는 이런 물건에는 들어가지 않아요. 가격이 지나치게 싼데 유찰이 여러 번 반복됐다면, 다른 사람들이 그 위험을 먼저 보고 피했을 가능성이 커요.

더 극단적인 예도 있어요. 열일곱 번 유찰돼 최저가가 630만 원까지 내려간 빌라였는데, 낙찰자가 떠안아야 하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 3억 원이었어요. 최저가에 낙찰받아도 실제로 드는 돈은 3억 원이 넘어 감정가보다 비쌌던 거죠. 최저가 숫자만 보고 판단하면 이런 함정을 놓치게 돼요.

경매 유찰 물건의 입찰가는 어떤 순서로 정하나요?

경매 유찰 물건의 입찰가는 “권리 확인 → 시장가 확인 → 가격 비교 → 비용 계산 → 입찰가 시나리오 → 자금 확인” 순서로 정해요. 최저가는 이 과정에서 비교 기준 중 하나로만 써요.

1. 권리분석으로 안전 확인하기 — 낙찰 후 떠안을 권리나 임차인 보증금이 없는지 먼저 봐요. 여기서 걸리면 가격은 볼 필요가 없어요.
2. 시장가 확인하기 — 실거래가와 지금 나와 있는 매물 가격으로 이 물건이 실제로 얼마에 팔리는지 확인해요.
3. 시장가·감정가·최저가 비교하기 — 감정가는 감정 시점의 평가라 지금 시세와 다를 수 있어요. 세 가격을 나란히 놓고 봐요.
4. 부대비용 더하기 — 취득세, 수리비, 명도 비용, 보유 비용까지 더해야 실제 투자금이 나와요.
5. 입찰가 시나리오 세 개 준비하기 — 최저가에 가까운 가격, 중간 가격, 내가 쓸 수 있는 최고 가격을 미리 정해 두고 당일 분위기를 보고 하나를 골라요.
6. 자금 확인하기 — 그 최고 가격으로 낙찰받았을 때 우리 집 현금과 대출로 감당할 수 있는지 마지막으로 점검해요.

예를 들어 시장가 10억 원, 감정가 10억 원인 아파트가 한 번 유찰돼 최저가가 7억 원이 됐다고 가정해 볼게요. 이때 “7억 원에 사면 3억 원이 남는다”고 생각하기 쉽지만, 같은 계산을 하는 사람이 여러 명이면 입찰가는 7억 원보다 훨씬 위에서 결정돼요. 그래서 7억 원은 출발점으로 두고, 시장가에서 비용과 내가 원하는 차익을 빼서 최고 입찰가를 거꾸로 계산하는 편이 안전해요.

배우자와 함께 투자한다면 이 시나리오 세 개를 미리 같이 정해 두는 걸 추천해요. 입찰 당일 법정 분위기에 휩쓸려 최고 가격을 넘겨 쓰는 실수를 서로 막아줄 수 있거든요.

경매 유찰을 볼 때 기억할 것

경매 유찰은 가격이 내려갔다는 정보이지, 좋은 물건이라는 보증이 아니에요.

• 유찰될 때마다 최저가는 직전 최저가에서 법원별 저감률만큼 내려가요.
• 유찰 횟수와 입찰 회차는 다른 말이니 구분해서 적어 두세요.
• 유찰이 많고 가격이 지나치게 싸다면 남들이 피한 이유부터 찾아보세요.
• 최저가는 입찰의 출발점이고, 입찰가는 시장가와 실제 비용에서 거꾸로 계산해요.
• 마지막 판단 기준은 “우리가 감당할 수 있는 가격인가”예요.

관심 있는 물건이 있다면 오늘 한 건만 골라서 감정가, 최저가, 유찰 횟수, 해당 법원의 저감률을 적고 실거래가와 비교해 보세요. 숫자를 직접 나란히 놓아 보는 것만으로도 유찰 물건을 보는 눈이 달라져요.

Written by

랜드스케이퍼 (랜스) · 부동산 경매 투자자 · 부부클래스 대표

40대에 부부가 함께 경매를 시작해 서초·판교·안양 등에서 다수 낙찰과 명도를 경험했고, 지금은 경기도에서 고시원·모텔도 직접 운영하고 있어요. 초보 부부의 눈높이로 쉽게 풀어 전합니다.

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