말소 기준 권리 임차인: 전입일과 확정일자는 왜 따로 볼까? | 말소 기준 권리 시리즈 3편

말소 기준 권리 임차인 판단은 임차인의 전입일이 말소 기준 권리보다 빠른지를 보는 것에서 시작해요. 전입일이 더 빠르면 선순위 임차인이라 낙찰자가 인수하고, 늦으면 후순위라 소멸해요.

경매 초보라면 지금까지의 흐름을 한 줄로 떠올려 주세요. 1편에서는 말소 기준 권리가 등기부의 기준선이라는 것을, 2편에서는 그 기준선을 날짜순으로 찾는 법을 봤어요. 오늘은 같은 기준선을 그 집에 사는 임차인에게 대어볼 차례예요.

말소 기준 권리는 임차인에게 어떻게 적용되나요?

등기부의 권리와 똑같이, 기준선보다 먼저 들어온 임차인은 선순위라서 낙찰자가 인수하고 나중에 들어온 임차인은 후순위라서 소멸해요. 임차인의 ‘들어온 날’은 전입신고를 한 날, 곧 전입일로 봐요.

“말소기준보다 빠르면 선순위라서 인수고, 후순위는 소멸이에요. 그런데 전입한 임차인이 말소기준보다 먼저 들어왔다면 그 임차인은 인수예요.”

— 랜드스케이퍼

여기서 ‘인수’는 낙찰자가 그 임차인의 권리를 떠안는다는 뜻이에요. 쉽게 말해 임차인이 돌려받지 못한 보증금을 낙찰자가 책임져야 할 수 있어요. 그래서 낙찰자 입장에서는 선순위 임차인이 있는지가 아주 중요해요.

사례로 보면: 누가 먼저 들어왔나요?

말소 기준 권리가 2025년 7월 3일이고 임차인 전입일이 2022년 4월 5일이라면, 임차인이 먼저 들어왔으니 선순위 임차인이에요. 이 경우 낙찰자가 임차인을 인수해요.

원리는 “빠른 게 선순위”라는 한 문장이에요. 임차인이 주택에 이사하고 전입신고를 마치면 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있다는 내용은 주택임대차보호법 제3조에 정해져 있어요. 이 힘을 ‘대항력’이라고 불러요.

전입일과 확정일자는 왜 따로 보나요?

전입일은 임차인이 낙찰자에게 버틸 수 있는지(대항력)를 보기 위한 날짜이고, 확정일자는 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는지(배당)를 보기 위한 날짜예요. 두 날짜가 답하는 질문이 달라서 따로 확인해요.

“전입일자를 보는 이유는 말소기준보다 먼저냐 나중이냐에 따라 대항력이 있나 없나를 보려는 거예요. 확정일자를 보는 이유는, 대항력이 있어도 이 사람이 배당을 받을 수 있나 없나를 보려는 거예요.”

— 랜드스케이퍼

확정일자는 임대차계약서에 받는 날짜 도장이에요. 전입과 이사를 마치고 확정일자까지 갖춘 임차인은 경매 매각대금에서 뒤 순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있어요. 이 내용은 주택임대차보호법 제3조의2에 담겨 있어요.

마지막으로 꼭 챙길 날짜: 배당요구종기

말소 기준 권리만큼 중요한 날짜가 배당요구종기예요. 임차인이 경매에서 보증금을 배당받으려면 법원이 정한 이 기한까지 배당을 요구해야 하기 때문이에요.

확정일자가 빠른 임차인도 이 기한을 놓치면 배당 계산이 달라질 수 있어요. 배당요구종기를 어떻게 확인하고 어떻게 읽는지는 다음 글에서 따로 이어갈게요.

Written by

랜드스케이퍼 (랜스) · 부동산 경매 투자자 · 부부클래스 대표

40대에 부부가 함께 경매를 시작해 서초·판교·안양 등에서 다수 낙찰과 명도를 경험했고, 지금은 경기도에서 고시원·모텔도 직접 운영하고 있어요. 초보 부부의 눈높이로 쉽게 풀어 전합니다.

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