같은 경매라도 목표가 무엇인가에 따라서
입찰가가 달라진다는 사실, 알고 계셨나요?
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처음으로 경매에 발을 디디면 ‘낙찰‘ 자체가 목표가 되어서 입찰가를 높이기 일수고,
낙찰을 한번 받아본 사람은 취득세를 고려해서 물건을 선정하게 되고
낙찰 후 장기적으로 보유하기 위해 임대차를 계약한 사람은 보유세까지 고려를 하게 됩니다.
그런데 ‘매도’ 경험까지 있다면?
아예 물건을 받기 전부터 경매 취득세, 보유세, 양도세까지 모두 고려하여 입찰가를 잡게 됩니다.
마치 단계별로 올라가는 듯한 느낌이죠?
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당연한 소리일 수도 있겠지만
실제로 사람은 당면한 과제에 집중하기 마련이죠.
매도의 경험이 아직 없다면 보유세와 양도세는 아직 먼 나라 이야기일 겁니다.
이처럼 누군가에게 경매는 권리분석이 전부일 수도 있지만 또 다른 이에게는 보유 주택에 따른 절세 전략이 절대적이라고 생각할 수 있어요.
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세금은 세무사에게 묻는 것이 가장 정확하지만
여기서는 아주 간단한 개념 및 단계별 절세 전략에 대해서 알아볼께요.
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[경매 관련 세금의 종류]
부동산 경매할 때 발생하는 세금은 크게 아래와 같습니다.
① 취득세
② 보유세
③ 양도세
이때 부과되는 세율은 내가 현재 보유하고 있는 주택 현황 및 위치를 기반으로 향후 낙찰 물건의 위치에 따라 달라집니다.
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그럼 가장 먼저 취득세와 이에 따른 절세 전략에 대해서 먼저 알아볼까요?
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[취득세]
경매에서의 취득세는 부동산에 대한 취득 행위 및 등기를 담세력으로 판단하여 부과되는 지방세입니다.
취득세 역시 주택 보유수, 낙찰 받을 부동산 위치 등에 따라서 세율이 달리 부과됩니다.
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조정지역이란 부동산 시장 과열을 막기 위해 정부가 지정한 특별한 지역 (예. 강남 3구)이고
비조정지역은 그 외에 집값 상승률이 상대적으로 낮거나 안정적인 지역을 의미합니다.
이 표에서 중요한 기준 중에 하나가 바로 현재 내가 보유한 주택 현황입니다.
무주택자의 경우, 조정지역에 주택을 우선 입찰하고 그 다음에 비조정지역으로 도전해보는 순서를 추천합니다
왜냐하면 만약 반대로 했다면 두번째 주택은 1-3%가 아닌 8%의 취득세가 부과되기 때문입니다.
이후 추가 입찰의 경우 공시가 1억 이하의 주택은 지속적으로 1.1% 취득세 적용을 받게 됩니다.
법인 단기 매도가 필요하다면 더더욱 공시가 1억 이하의 주택을 취득해야 합니다.
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그만큼 1억 이하의 주택은 취득세 면에서 유리하기 때문에 사람들이 많이 몰리기도 하겠죠?^^
경쟁률이 증가되면서 당연히 입찰가는 높아지게 된다는 단점도 분명 존재합니다.
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이렇게 취득세 하나만 보더라도 입체적인 사고가 필요하다는 것이 느껴지시죠?
그럼 취득세 이외에 보유세와 양도세에 대해서는 다음 칼럼에서 만나뵐께요.
경매 낙찰 받으셨나요?
축하합니다!… 이제 세금 내셔야죠! ;P
근데 잔금 치르고 바로 파신다구요?
그럼 또 경매 보유세 내셔야죠.
양도세도 포함!
세금이 너무 많아 보이나요?
세금 자체에 대한 걱정보다는 돈 많이 벌고 세금 잘 내는 멋진 부자되셔야죠!
경매도 입찰가 산정하시기 전에 세금 전략이 나와야 합니다.
그리고 낙찰되면 예상한대로 세금 납부하셔야죠!
그나마 매매사업자 신고를 하셨다면 잘 하셨습니다.
그래도 매출의 50%는 세금과 경비로 나가는거 아시죠?
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경매를 통해서 수익 얻었다는 사람들 얘기는 많지만 수익에 대한 기준이 제각각입니다.
어떤 사람은 매도 전인데도 호가에서 차감한 금액을 수익이라고 하고
또 누구는 낙찰가에서 비용과 세금을 제외한 순수익을 얘기하죠.
아주 작은 차이로 보이지만 속뜻이 전혀 다른 두 가지의 말을 살펴볼까요?
① “1.5억에 매도가 가능한 물건을 1억에 낙찰 받았습니다” => (속뜻) 1억에 낙찰 받았습니다.
② “1.5억에 매도한 물건을 1억에 낙찰 받았습니다” => (속뜻) 차액 5천만원 중 세금과 경비를 제하면 50%인 2.5천만원 순수익을 얻었습니다.
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이 차이가 보이시나요?
결국 수익을 얘기할 때는 세금과 경비를 제외했는지 안했는지가 중요합니다.
세금과 경비는 다양한 항목으로 이뤄지지만 아주 간단하게 생각한다면 매도가와 낙찰가의 차액에서 50%라고 생각하면 쉽습니다.
취득세는 이 전 칼럼에서 다뤘고 추가로 보유세와 양도세가 있습니다.
경비는 대출 (이자, 중도상환 수수료), 명도비, 법무사비, 강제집행비, 중개사비, 인테리어 등 잡비로 이루어집니다.
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[보유세]
보유세 관련해서는 꼭 기억해야할 날짜가 있습니다.
바로 6월 1일!
매년 6월 1일 기준으로 소유권이 누구에게 있느냐에 따라 과금이 됩니다.
그렇기 때문에 하반기에 입찰 후 다음 해 상반기에 매도 전략을 갖고 있거나
법인 명의로 입찰한 물건이 있다면 5월 중순에 입찰해서
내년 5월에는 명의 이전을 한다면 보유세 걱정이 줄어들죠.
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종부세, 즉 종합부동산세는 9억 초과분에 대해서 부과되는거 아시죠?
즉, 공시가 10억 주택이면 초과분인 1억에 대해 납부하게 됩니다.
따라서 소자본 초보 경매 투자자의 경우 공시가 10억 이상의 주택을 노리는 것이 아니라면 신경 안 쓰셔도 됩니다.
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[양도세]
양도세란 토지, 건물 따위를 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대해 부과하는 세금입니다.
매도가에서 취득할 때의 가격과 경비, 양도 소득 공제 등을 제외한 나머지분에 대해 부과됩니다.
양도세 역시 현재 주택 보유 현황 및 위치, 보유 기간 등에 따라서 부과율이 다르죠.
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고려해야할 것들이 많지요?
하지만 세금 때문에 겁 먹고 투자를 못한다면 영원히 부자가 될 수 없습니다.
그렇기 때문에 대략적인 개념을 파악하고
자세한 사항은 세무사와 상담을 꼭 하시기를 추천드립니다.
안녕하세요, 랜드스캐이퍼입니다.
오늘은 우리가 꼭 알아야 할 “부동산 경매 법정”에 대해 이야기 나눠볼게요.
경매라는 단어를 들으면 아직도 가슴이 두근거리시나요? 괜찮아요, 우리 함께 이 두려움을 극복해보아요.
**[부동산 경매, 망설이고 계신가요?]**
혹시 이런 생각 하고 계시진 않나요?
“법원에 가는 것 자체가 너무 무서워요.”
“저같은 사람이 할 수 있을까요?”
“전문가들만 하는 거 아닌가요?”
이런 걱정들, 저도 처음엔 똑같이 했답니다. 하지만 용기를 내어 한 발짝 내딛었을 때, 그 안에 숨겨진 기회를 발견할 수 있었어요.
**[경매 법정의 실제 모습]**
여러분, 잠시 눈을 감고 상상해보세요. 조용한 법정, 차분한 목소리로 진행되는 경매…
(음성)
이제 눈을 떠보세요.
상상 속 법정에 있는 사람들, 어떤 모습인가요?
특별해 보이나요? 아마도 아닐 거예요. 그들은 우리와 다르지 않은, 평범한 일상을 사는 사람들입니다. 바로 내 집 옆에 사는 이웃일수도 있어요!
**[우리도 할 수 있어요!]**
길을 걷다 마주치는 사람들, 버스나 지하철에서 만나는 이웃들…
바로 그분들이 경매 법정에 모인 사람들과 같은 분들이에요.
그렇다면 왜 우리는 아직 그곳에 없을까요?
우리가 그들보다 특별하지 않아서 일까요? 절대 아니에요!
우리도 그분들처럼 더 나은 미래를 꿈꾸고, 새로운 기회를 찾고 있잖아요.
이 블로그 시리즈를 함께 따라오고 계신다면, 여러분도 충분히 준비되고 있는 거예요.
**[용기 내어 첫 발을 내딛어 보세요]**
제 “부동산 경매” 시리즈를 끝까지 함께 해주세요.
그리고 나서, 용기를 내어 직접 법원에 가보는 건 어떨까요?
처음엔 구경만 해도 좋아요. 모의 입찰을 해보는 것도 좋은 경험이 될 거예요.
여러분의 인생에 새로운 장을 열어줄 “부동산 경매”, 함께 도전해보지 않으실래요?
다음 글에서는 “부동산 경매 시장의 분위기”에 대해 알아볼 거예요.
우리가 발을 들여놓게 될 이 특별한 세계, 어떤 모습일지 함께 살펴보아요.
여러분의 용기 있는 첫 걸음을 응원합니다!
안녕하세요! 랜드스케이퍼입니다.
인생의 황금기를 지나며 새로운 도전을 꿈꾸고 계신가요? 부부클래스를 시작하면서 우리에게 낯설지만 큰 기회가 될 수 있는 ‘부동산 경매‘에 대해 이야기해보려 합니다.
경매, 어렵고 두렵지만 도전해볼 만한 가치가 있습니다
부동산 경매라는 단어를 들으면 어떤 느낌이 드시나요? 복잡하고, 전문적이고, 어쩌면 조금은 두렵게 느껴지시나요? 저 역시 그랬답니다. 하지만 용기를 내어 한 걸음 내딛었을 때, 그 안에 숨겨진 기회와 가능성을 발견할 수 있었어요.
이 블로그 시리즈를 통해 저와 함께 경매의 세계로 첫발을 내딛어보시지 않겠어요? 왕초보였던 제가 하나씩 배워가며 극복한 경험을 나누면서, 여러분의 도전에 작은 힘이 되고 싶습니다. 함께라면 당신도 할 수 있습니다.
[우리가 살아온 시간, 2000년 이전의 한국]
우리 세대가 젊은 시절을 보냈던 그 시기, 한국은 눈부신 성장을 이뤄냈죠. 열심히 일하면 안정된 직장에 취직하고, 결혼도 하고, 내 집 마련의 꿈도 이룰 수 있었습니다. ‘개천에서 용 난다’는 말이 허황된 꿈만은 아니었던 시절이었어요.
[지금 우리가 마주한 2024년 한국]
하지만 지금의 현실은 많이 달라졌습니다. 경제 성장은 둔화되고, 기회의 문은 점점 좁아지고 있어요. 자녀를 위해 평생을 바쳐 사신 부모님 세대는 이제 자녀들의 도움이 필요한 상황이 되었지만, 우리의 자녀들 역시 각자의 삶을 꾸리기에 벅찬 현실입니다.
[우리에게 경매가 필요한 이유]
1. 새로운 기회의 사다리
이런 어려운 시기에 시장가보다 20~30% 저렴하게 부동산을 살 수 있는 방법이 바로 경매입니다. 지금까지 소수만 참여했던 이 특별한 시장, 마음만 먹으면 누구든지 새로운 기회의 사다리가 될 수 있습니다.
2. 실생활에 유용한 계약 지식 습득
경매를 공부하면서 얻게 되는 계약에 대한 지식은 우리 일상생활에서도 큰 도움이 됩니다. 임대차 계약부터 각종 거래까지, 법적인 관점에서 나와 상대방의 권리와 의무를 이해할 수 있게 되죠.
3. 스스로를 지키는 힘
최근 이슈가 되고 있는 전세 사기 같은 부동산 관련 문제들, 우리도 언제든 당할 수 있는 일이에요. 경매 공부를 통해 이런 위험을 미리 예측하고 대비할 수 있는 지식을 얻을 수 있습니다.
부동산에 대해 전혀 몰랐던 제가 어쩌다 소송에 휘말리면서 시작한 이 공부, 이제는 제 삶의 중요한 부분이 되었어요. 처음에는 어렵게만 느껴졌지만, 하나씩 배워가다 보니 이제는 너무나 당연한 상식이 되었답니다.
여러분과 함께 이 여정을 나누고 싶어요.
다음 포스팅에서는 <경매 법정 이야기>로 찾아뵙겠습니다.
낯설지만 곧 익숙해질 그 현장으로 함께 가볼까요? 우리 모두의 새로운 도전을 응원합니다!