같은 경매라도 목표가 무엇인가에 따라서

입찰가가 달라진다는 사실, 알고 계셨나요?

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처음으로 경매에 발을 디디면 ‘낙찰‘ 자체가 목표가 되어서 입찰가를 높이기 일수고,

낙찰을 한번 받아본 사람은 취득세를 고려해서 물건을 선정하게 되고

낙찰 후 장기적으로 보유하기 위해 임대차를 계약한 사람은 보유세까지 고려를 하게 됩니다.

그런데 ‘매도’ 경험까지 있다면?

아예 물건을 받기 전부터 경매 취득세, 보유세, 양도세까지 모두 고려하여 입찰가를 잡게 됩니다.

마치 단계별로 올라가는 듯한 느낌이죠?

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당연한 소리일 수도 있겠지만

실제로 사람은 당면한 과제에 집중하기 마련이죠.

매도의 경험이 아직 없다면 보유세와 양도세는 아직 먼 나라 이야기일 겁니다.

이처럼 누군가에게 경매는 권리분석이 전부일 수도 있지만 또 다른 이에게는 보유 주택에 따른 절세 전략이 절대적이라고 생각할 수 있어요.

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세금은 세무사에게 묻는 것이 가장 정확하지만

여기서는 아주 간단한 개념 및 단계별 절세 전략에 대해서 알아볼께요.

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​[경매 관련 세금의 종류]

부동산 경매할 때 발생하는 세금은 크게 아래와 같습니다.

① 취득세

② 보유세

③ 양도세

이때 부과되는 세율은 내가 현재 보유하고 있는 주택 현황 및 위치를 기반으로 향후 낙찰 물건의 위치에 따라 달라집니다.

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그럼 가장 먼저 취득세와 이에 따른 절세 전략에 대해서 먼저 알아볼까요?

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[취득세]

경매에서의 취득세는 부동산에 대한 취득 행위 및 등기를 담세력으로 판단하여 부과되는 지방세입니다.

취득세 역시 주택 보유수, 낙찰 받을 부동산 위치 등에 따라서 세율이 달리 부과됩니다.

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조정지역이란 부동산 시장 과열을 막기 위해 정부가 지정한 특별한 지역 (예. 강남 3구)이고

비조정지역은 그 외에 집값 상승률이 상대적으로 낮거나 안정적인 지역을 의미합니다.

이 표에서 중요한 기준 중에 하나가 바로 현재 내가 보유한 주택 현황입니다.

무주택자의 경우, 조정지역에 주택을 우선 입찰하고 그 다음에 비조정지역으로 도전해보는 순서를 추천합니다

왜냐하면 만약 반대로 했다면 두번째 주택은 1-3%가 아닌 8%의 취득세가 부과되기 때문입니다.

이후 추가 입찰의 경우 공시가 1억 이하의 주택은 지속적으로 1.1% 취득세 적용을 받게 됩니다.

법인 단기 매도가 필요하다면 더더욱 공시가 1억 이하의 주택을 취득해야 합니다.

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그만큼 1억 이하의 주택은 취득세 면에서 유리하기 때문에 사람들이 많이 몰리기도 하겠죠?^^

경쟁률이 증가되면서 당연히 입찰가는 높아지게 된다는 단점도 분명 존재합니다.

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이렇게 취득세 하나만 보더라도 입체적인 사고가 필요하다는 것이 느껴지시죠?

그럼 취득세 이외에 보유세와 양도세에 대해서는 다음 칼럼에서 만나뵐께요.

경매 낙찰 받으셨나요?

축하합니다!… 이제 세금 내셔야죠! ;P

근데 잔금 치르고 바로 파신다구요?

그럼 또 경매 보유세 내셔야죠.

양도세도 포함!

세금이 너무 많아 보이나요?

세금 자체에 대한 걱정보다는 돈 많이 벌고 세금 잘 내는 멋진 부자되셔야죠!

경매도 입찰가 산정하시기 전에 세금 전략이 나와야 합니다.

그리고 낙찰되면 예상한대로 세금 납부하셔야죠!

그나마 매매사업자 신고를 하셨다면 잘 하셨습니다.

그래도 매출의 50%는 세금과 경비로 나가는거 아시죠?

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경매를 통해서 수익 얻었다는 사람들 얘기는 많지만 수익에 대한 기준이 제각각입니다.

어떤 사람은 매도 전인데도 호가에서 차감한 금액을 수익이라고 하고

또 누구는 낙찰가에서 비용과 세금을 제외한 순수익을 얘기하죠.

아주 작은 차이로 보이지만 속뜻이 전혀 다른 두 가지의 말을 살펴볼까요?

① “1.5억에 매도가 가능한 물건을 1억에 낙찰 받았습니다” => (속뜻) 1억에 낙찰 받았습니다.

② “1.5억에 매도한 물건을 1억에 낙찰 받았습니다” => (속뜻) 차액 5천만원 중 세금과 경비를 제하면 50%인 2.5천만원 순수익을 얻었습니다.

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이 차이가 보이시나요?

결국 수익을 얘기할 때는 세금과 경비를 제외했는지 안했는지가 중요합니다.

세금과 경비는 다양한 항목으로 이뤄지지만 아주 간단하게 생각한다면 매도가와 낙찰가의 차액에서 50%라고 생각하면 쉽습니다.

취득세는 이 전 칼럼에서 다뤘고 추가로 보유세와 양도세가 있습니다.

경비는 대출 (이자, 중도상환 수수료), 명도비, 법무사비, 강제집행비, 중개사비, 인테리어 등 잡비로 이루어집니다.

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[보유세]

보유세 관련해서는 꼭 기억해야할 날짜가 있습니다.

바로 6월 1일!

매년 6월 1일 기준으로 소유권이 누구에게 있느냐에 따라 과금이 됩니다.

그렇기 때문에 하반기에 입찰 후 다음 해 상반기에 매도 전략을 갖고 있거나

법인 명의로 입찰한 물건이 있다면 5월 중순에 입찰해서

내년 5월에는 명의 이전을 한다면 보유세 걱정이 줄어들죠.

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종부세, 즉 종합부동산세는 9억 초과분에 대해서 부과되는거 아시죠?

즉, 공시가 10억 주택이면 초과분인 1억에 대해 납부하게 됩니다.

따라서 소자본 초보 경매 투자자의 경우 공시가 10억 이상의 주택을 노리는 것이 아니라면 신경 안 쓰셔도 됩니다.

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[양도세]

양도세란 토지, 건물 따위를 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대해 부과하는 세금입니다.

매도가에서 취득할 때의 가격과 경비, 양도 소득 공제 등을 제외한 나머지분에 대해 부과됩니다.

양도세 역시 현재 주택 보유 현황 및 위치, 보유 기간 등에 따라서 부과율이 다르죠.

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고려해야할 것들이 많지요?

하지만 세금 때문에 겁 먹고 투자를 못한다면 영원히 부자가 될 수 없습니다.

그렇기 때문에 대략적인 개념을 파악하고

자세한 사항은 세무사와 상담을 꼭 하시기를 추천드립니다.

그러나, 아직도 법원 입찰을 통한 부동산 경매가 두려우신가요?

이런 두려움은 누구나 가질 수 있지만, 실제로 도전해 보고 싶다는 ‘마음’만 있다면 이미 반은 성공!!!

경매에 대해 두려움을 느끼는 이유는 여러 가지가 있을 수 있습니다. 복잡해 보이는 절차, 법적인 문제, 자금 부족 등 다양한 요인이 작용하기 때문입니다. 이러한 두려움을 극복하고 성공적으로 경매에 참여하기 위해선 하나하나씩 편견을 깨야 합니다.

#1 법적인 이슈

먼저, 경매가 법적인 문제로 인해 어렵다고 생각하는 분들이 많습니다. 법률 용어는 낯설고, 권리 분석은 복잡해보이죠? 그러나 최근에는 무료로 제공되는 많은 사이트들이 있어서, 예전에는 유료로 제공되던 정보들을 쉽게 접할 수 있게 되었습니다. 이러한 사이트에서는 말소기준권리, 권리분석, 대항력 등의 중요한 정보들을 손쉽게 확인할 수 있습니다. 이를 통해 경매에 필요한 기본적인 법률 지식과 권리 분석 능력을 쉽게 얻을 수 있어 경매의 장벽을 낮출 수 있습니다.

#2 적은 투자금

둘째로, 소액 자본만으로 경매에 도전하는 것이 불가능하다고 생각하시는 분들이 많습니다. 하지만 현실적으로 경매는 경락잔금대출을 활용하는 것이 일반적입니다. 경매 물건의 감정가의 70%, 낙찰가의 80%까지 대출이 가능하기 때문에 초기 자본이 부족하더라도 충분히 경매에 도전할 수 있습니다.

예를 들어, 최소 3,000만 원의 자본이 있다면 감정가 2억 원 언저리의 물건에 도전할 수 있습니다. 이런 방법을 통해 초기 자본이 적더라도 경매 참여가 가능하다는 점을 이해한다면, 소액 자본으로도 충분히 경매 시장에 진입할 수 있다는 자신감을 가질 수 있습니다.

#3 명도소송

셋째로, 낙찰 후 점유자와의 협상이나 명도소송에 대한 두려움이 있을 수 있습니다. 이 역시 경매 과정에서 흔히 마주치는 문제 중 하나입니다. 그러나 경매에서 소송 절차를 간소화할 수 있는 ‘인도명령’ 제도가 도입되어 있어, 소유권을 확보한 후 법원에 인도명령을 신청하면 명도의 50%는 이미 해결된 것과 마찬가지입니다.

나머지 50%는 점유자와의 협상을 통해 원만하게 해결할 수 있습니다. 실제로 많은 경우 협상을 통해 점유를 이전받고 있으며, 이러한 방법이 가장 현실적이고 합리적입니다.

이처럼 경매에 대한 두려움을 극복할 수 있는 다양한 방법이 있습니다.

그러나 가장 큰 문제는 경매에 대해 공부만 하고 실제 입찰을 수년째 미루는 경우입니다.

경매는 고도의 전문성이 요구되는 분야가 아니며, 복잡한 학위를 공부하듯 접근할 필요는 없습니다. 기본적인 원리와 용어, 프로세스만 이해한다면 누구나 경매에 도전할 수 있습니다. 랜드스케이퍼의 블로그와 단계별 상담을 통해 경매에 대한 최소한의 지식을 습득하고, 실제 입찰에 도전할 수 있습니다.

결국, 두려움을 극복하고 첫 발을 내딛는 것이 성공의 시작입니다.

경매에 대한 불안감은 충분히 있을 수 있지만, 이를 극복할 수 있는 다양한 대안과 방법들이 존재합니다. 이러한 방법들을 적극적으로 활용하고, 필요한 정보를 습득하여 경매에 도전한다면 누구나 성공적인 경매 참여자가 될 수 있으니 꼭 도전해보세요!

안녕하세요, 여러분!

오늘은 부동산 경매에 대해 조금 더 쉽게 이야기 나눠볼게요. 특히 2024년 경매 시장 분위기에 대해서 얘기해보고자 합니다.

**부동산 경매, 무엇이 정말 중요할까요?**

우리가 부동산 경매를 처음 접할 때, 보통 두 가지 큰 영역에 집중하게 됩니다:

1. 경매의 기본기: 물건 찾기, 경매 절차 이해하기, 가치 판단하기, 현장 방문(임장), 권리 분석, 소유권 이전(명도와 강제집행) 등

2. 큰 그림 보기: 부동산 시장 흐름, 세금(구입할 때, 가지고 있을 때, 팔 때), 위치의 중요성

많은 초보자들이 1번만 중요하다고 생각하지만, 사실 2번도 매우 중요해요. 2번은 단기간에 배우기보다는 꾸준히 관심을 가지고 습관처럼 알아가야 하는 부분이에요.

**2024년 부동산 시장, 어떤 모습일까요?**

지금 부동산 시장은 조금 혼란스러운 상황이에요. 집값이 많이 올랐다가 조금 내리고, 이제는 비슷한 수준을 유지하고 있어요. 많은 전문가들이 2024년에서 2025년 사이에 경매로 나오는 집들이 많아질 거라고 예상하고 있어요.

만약 여러분이 부동산 경매로 실제 성과를 내고 싶다면, 내년까지는 최소 한 번은 경매에 성공해보는 것이 좋겠어요.

**부동산 시장에 영향을 주는 요소들**

부동산 시장은 여러 가지 요소에 영향을 받아요:

– 미국의 금리 변화

– 전쟁이나 기름값 변동 같은 세계적인 사건

– 한국의 금리 정책

– 은행 대출 정책

– 정부의 부동산 규제(세금 등)

– 지역별 특성

간단히 말하면, 앞으로 물가는 오르고, 금리는 중간 정도를 유지할 것 같아요. 작은 가게들은 어려움을 겪을 수 있고, 지역 간 차이는 더 커질 것 같아요. 돈이 많은 사람들은 기회를 잡을 수 있지만, 그렇지 않은 사람들은 투자하기 어려워질 수 있어요.

**경매 시장에서 성공하려면?**

1. 자가 분석: 내가 얼마나 투자할 수 있는지, 대출은 어떻게 받을 수 있는지, 세금은 얼마나 나올지 미리 계산해보세요.

2. 꼼꼼한 물건 분석: 물건의 가치와 권리 관계를 잘 살펴보고 입찰하세요.

3. 미래 계획: 낙찰 받은 후에 어떻게 할지(팔 건지, 세를 놓을 건지 등) 미리 생각해두세요.

**나만의 전략**

제 개인적인 전략을 말씀드리자면, 경쟁이 덜한 괜찮은 물건을 최대한 싸게 많이 입찰해보는 거예요. 낙찰 확률은 조금 낮아질 수 있지만, 한 번 성공하면 수익은 더 클 수 있어요. 그리고 항상 여유 자금을 가지고 있는 게 중요해요.

여러분, 부동산 경매가 처음에는 어렵고 복잡해 보일 수 있어요. 하지만 차근차근 배워가다 보면, 여러분도 충분히 할 수 있답니다.

다음 글에서는 여러분이 궁금해하실 만한 질문들에 대해 자세히 답변해드릴게요.

함께 배워가며 새로운 기회를 만들어봐요!

안녕하세요, 랜드스캐이퍼입니다.

오늘은 우리가 꼭 알아야 할 “부동산 경매 법정”에 대해 이야기 나눠볼게요.

경매라는 단어를 들으면 아직도 가슴이 두근거리시나요? 괜찮아요, 우리 함께 이 두려움을 극복해보아요.

**[부동산 경매, 망설이고 계신가요?]**

혹시 이런 생각 하고 계시진 않나요?

“법원에 가는 것 자체가 너무 무서워요.”

“저같은 사람이 할 수 있을까요?”

“전문가들만 하는 거 아닌가요?”

이런 걱정들, 저도 처음엔 똑같이 했답니다. 하지만 용기를 내어 한 발짝 내딛었을 때, 그 안에 숨겨진 기회를 발견할 수 있었어요.

**[경매 법정의 실제 모습]**

여러분, 잠시 눈을 감고 상상해보세요. 조용한 법정, 차분한 목소리로 진행되는 경매…

(음성)

이제 눈을 떠보세요.

상상 속 법정에 있는 사람들, 어떤 모습인가요?

특별해 보이나요? 아마도 아닐 거예요. 그들은 우리와 다르지 않은, 평범한 일상을 사는 사람들입니다. 바로 내 집 옆에 사는 이웃일수도 있어요!

**[우리도 할 수 있어요!]**

길을 걷다 마주치는 사람들, 버스나 지하철에서 만나는 이웃들…

바로 그분들이 경매 법정에 모인 사람들과 같은 분들이에요.

그렇다면 왜 우리는 아직 그곳에 없을까요?

우리가 그들보다 특별하지 않아서 일까요? 절대 아니에요!

우리도 그분들처럼 더 나은 미래를 꿈꾸고, 새로운 기회를 찾고 있잖아요.

이 블로그 시리즈를 함께 따라오고 계신다면, 여러분도 충분히 준비되고 있는 거예요.

**[용기 내어 첫 발을 내딛어 보세요]**

제 “부동산 경매” 시리즈를 끝까지 함께 해주세요.

그리고 나서, 용기를 내어 직접 법원에 가보는 건 어떨까요?

처음엔 구경만 해도 좋아요. 모의 입찰을 해보는 것도 좋은 경험이 될 거예요.

여러분의 인생에 새로운 장을 열어줄 “부동산 경매”, 함께 도전해보지 않으실래요?

다음 글에서는 “부동산 경매 시장의 분위기”에 대해 알아볼 거예요.

우리가 발을 들여놓게 될 이 특별한 세계, 어떤 모습일지 함께 살펴보아요.

여러분의 용기 있는 첫 걸음을 응원합니다!

안녕하세요! 랜드스케이퍼입니다.

인생의 황금기를 지나며 새로운 도전을 꿈꾸고 계신가요? 부부클래스를 시작하면서 우리에게 낯설지만 큰 기회가 될 수 있는 ‘부동산 경매‘에 대해 이야기해보려 합니다.

경매, 어렵고 두렵지만 도전해볼 만한 가치가 있습니다

부동산 경매라는 단어를 들으면 어떤 느낌이 드시나요? 복잡하고, 전문적이고, 어쩌면 조금은 두렵게 느껴지시나요? 저 역시 그랬답니다. 하지만 용기를 내어 한 걸음 내딛었을 때, 그 안에 숨겨진 기회와 가능성을 발견할 수 있었어요.

이 블로그 시리즈를 통해 저와 함께 경매의 세계로 첫발을 내딛어보시지 않겠어요? 왕초보였던 제가 하나씩 배워가며 극복한 경험을 나누면서, 여러분의 도전에 작은 힘이 되고 싶습니다. 함께라면 당신도 할 수 있습니다.

[우리가 살아온 시간, 2000년 이전의 한국]
우리 세대가 젊은 시절을 보냈던 그 시기, 한국은 눈부신 성장을 이뤄냈죠. 열심히 일하면 안정된 직장에 취직하고, 결혼도 하고, 내 집 마련의 꿈도 이룰 수 있었습니다. ‘개천에서 용 난다’는 말이 허황된 꿈만은 아니었던 시절이었어요.

[지금 우리가 마주한 2024년 한국]
하지만 지금의 현실은 많이 달라졌습니다. 경제 성장은 둔화되고, 기회의 문은 점점 좁아지고 있어요. 자녀를 위해 평생을 바쳐 사신 부모님 세대는 이제 자녀들의 도움이 필요한 상황이 되었지만, 우리의 자녀들 역시 각자의 삶을 꾸리기에 벅찬 현실입니다.

[우리에게 경매가 필요한 이유]

1. 새로운 기회의 사다리
이런 어려운 시기에 시장가보다 20~30% 저렴하게 부동산을 살 수 있는 방법이 바로 경매입니다. 지금까지 소수만 참여했던 이 특별한 시장, 마음만 먹으면 누구든지 새로운 기회의 사다리가 될 수 있습니다.

2. 실생활에 유용한 계약 지식 습득
경매를 공부하면서 얻게 되는 계약에 대한 지식은 우리 일상생활에서도 큰 도움이 됩니다. 임대차 계약부터 각종 거래까지, 법적인 관점에서 나와 상대방의 권리와 의무를 이해할 수 있게 되죠.

3. 스스로를 지키는 힘
최근 이슈가 되고 있는 전세 사기 같은 부동산 관련 문제들, 우리도 언제든 당할 수 있는 일이에요. 경매 공부를 통해 이런 위험을 미리 예측하고 대비할 수 있는 지식을 얻을 수 있습니다.

부동산에 대해 전혀 몰랐던 제가 어쩌다 소송에 휘말리면서 시작한 이 공부, 이제는 제 삶의 중요한 부분이 되었어요. 처음에는 어렵게만 느껴졌지만, 하나씩 배워가다 보니 이제는 너무나 당연한 상식이 되었답니다.

여러분과 함께 이 여정을 나누고 싶어요.

다음 포스팅에서는 <경매 법정 이야기>로 찾아뵙겠습니다.

낯설지만 곧 익숙해질 그 현장으로 함께 가볼까요? 우리 모두의 새로운 도전을 응원합니다!